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月薪5千想投资房产,住宅和公寓哪个好?投资如何不赔钱?
2017-12-07 08:50

伴随着社会商业的文明发展,酒店式公寓在繁荣喧闹的都市中央核心区便应运而生了。鉴于写字楼与住宅之间,为一大批的城市精英提供了良好的商务办公住宿环境。特别是2005年之后,以深圳、上海、北京等大都市为中心的大批量酒店式公寓在城市中央快速提升了城市的商务办公住宿环境指标。近年来,也受到了大多数的投资客热烈追捧,投资价值前景广阔。

酒店式公寓比普通住宅哪个更值得投资?

这个答案无疑会是酒店公寓,因为大多数酒店式公寓的出租率比普通住宅更有保证,这主要得益于酒店式公寓大多占据城市CBD附近的最佳位置。

比如上海的酒店式公寓就主要分布在内环以内,南京路商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近。而中楠都汇广场国际酒店公寓位置所在的长江路萧林路路口黄金地带,正是昆山最具发展潜力的城北商贸城核心地段,具有着无限的发展潜力。

但投资性购房与一般的购房不一样,需要更多的关注房价涨跌,可能存在的风险,可能带来的收益等。对于希望投资酒店式公寓的购房者,不妨也了解下这类房产的投资收益及风险。

酒店式公寓投资优势

1、小面积,低总价,投资风险小,转让出租回报大。

通常,酒店的租金要比公寓高30%,而酒店式服务公寓单位小,好管理,易出租等特点却是其优势。

在普通住宅里,由于各投资者的资金、持房能力不同,投资比例的增加势必导致小业主在租市场上的恶性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户,当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候,普通住宅就开始进去恶性循环,最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起,管理公司根据收益分成,可以保持物业的整体租价;

不过,高档次项目所占用的资金相对较多,回报的周期相对较长,因此较适合中长线的投资者。

2、产品功能兼有,投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处,因此受商务人士欢迎。

3、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权,回收投资,因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选,尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲,是有超值回报空间的。

4、宏观形势向好,市场需求大,有升值空间。未来有更多跨国企业来中国设立公司,酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时,国内大、中城市的高级商务人士阶层,对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻,对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。

酒店式公寓投资可能存在的风险

居住成本高

从生活层面来说,住在酒店式公寓里的生活成本也相对高。如水电费是按商用物业计算,比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例,普通住宅的电费为每度0.48元,水费为每吨3.7元,天然气则为每立方米2.05元,但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元,大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。

回报率大打折扣

许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于真实的水平,而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。高回报率确实很吸引投资客户,但往往忽略了隐性成本这一关键要素。契税和公共维修基金。开发商在项目销售时,其价格并不包括契税和公共维修基金,从目前这两个的收费标准来看,契税普通住宅是1.5%,非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看,即便是酒店式公寓房产价格让你动心,但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。

酒店式公寓产权要分清

目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种:大产权统一经营,小产权统一经营及小产权非统一经营。大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高,资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资,一般都是投资基金或是专业公司在控制。小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大,投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理,使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基本没有什么差异,只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价,事实上体现不了酒店式公寓的优势。

如何投资酒店式公寓不赔钱

一看位置,是否具备可持续发展潜力;

二看配套,全套生活、商务服务、超市甚至婴儿托管所都要有;

三看物业管理,客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量,提供良好的服务是吸引客房的直接条件。要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理;

四看完整计划,每年、每月,甚至每周的租务计划都应该有;

五看推广,持续、稳定的市场传播是物业发展的基础;

六看整体经济的发展态势,选择酒店式公寓投资,专业的品牌管理公司是保障,他们既能提供高效的管理服务,又有一定的品牌效应能够保证客源的充足性。

业内人士认为,商业酒店式公寓处于大都市的繁华中心区,浓厚的商务办公环境决定了其广阔无限的投资价值。伴随着土地资源的稀缺性,供投资商与开发商投资开发建设的项目已是越来越少。

因此,现在投资酒店式公寓,看好其未来的升值(保值增值性)发展空间是众多投资置业者的明智选择。

物以稀为贵,酒店式公寓以稀缺资源为投资价值之本。

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