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2017年武汉楼市9大预判,刚需抄底好时机来了
2017-01-05 09:44 来源:i楼吧  

回顾2016年武汉楼市,可谓波澜起伏。与全国大多数城市一样,2016年的武汉楼市可分为上下两个部分,上半年楼市一路开挂,房价持续飙升,通宵排队认筹买房、多个楼盘开盘日光、各个片区库存紧张、千人抢房等现象屡见不鲜,而下半年武汉楼市政策频频,限购限贷政策不断升级,即便如此,依然难挡购房热情,成交量持续保持高位。

 

楼小智凭借自己浸淫地产行业十年的经验,作出2017武汉楼市9大预判,仅供参考!

  

 



1、2017年武汉楼市以稳为主,货币政策比2016年收紧


在调控政策密集出台之后,武汉四季度楼市稍许降温,12月成交相对微跌,房价涨势趋缓,可见调控初见成效。12月底,再出新政,武汉远城区热点片区也被限购。目前调控已处于一个空前高压状态,武汉再加码的可能性已不大。

 

近期召开的2017年中央经济工作会议上,明确既要抑制房地产泡沫,又要防止出现大起大落。加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。因此综合来看,2017年武汉楼市走向以稳为主。中央经济工作会议强调2017年仍然保持货币政策的稳健性,相比于2016年货币政策将略微收紧。  



2、2017年武汉房价整体企稳,上半年会继续回调,下半年或有一定回升


从目前房价数据来看,武汉房价在连涨了22个月后,未来半年武汉房价具有较大压力,会处于一个相对低位。不过受到武汉楼市供应量有限、库存量处于低谷以及政策对刚需、自住客的保护等因素影响,2017年武汉整体房价并不会有多大的下跌空间!

 

调控的矛头直指投资客,但也难免会误伤一部分改善客群和刚需。但调控政策是给市场降温而不是冰冻,既抑制投资投机需求,同时又保护刚需改善需求,最终目的是保障楼市稳定发展。2017年下半年可能会有所回暖,事实上的成交价会有所提升。

  


3、2017年开发商兼并重组增加,开盘释放优惠的楼盘会明显增多


火爆的2016年武汉楼市,滋润了很多开发商。政策出台的前10个月,武汉大部分房企便已完成了年度任务,好几家甚至超额完成年度指标。显然今年成绩不错的房企,明年的指标也不会低。

 

不过在调控政策出台之后,不排除有些开发商为了达到指标而释放更大幅度的优惠,给出力度不错的打折促销活动。而市场压力之下,中小房企更加艰难,而此前拿地的资金和开发实力不足的房企难免要寻求合作,共同开发,抵御风险,甚至难免被兼并或低价收购的命运。

 


4、2017年武汉楼市分化加剧,并且呈现多元化


在这一轮楼市调控之后,武汉楼市分化加剧,并且呈现多元化,主要包括片区的分化、开发商的分化、产品的分化这三方面。

 

片区的分化:有些片区依旧供不应求,有些片区却门可罗雀,后者调整压力大。那些价格涨幅过多、配套不足、投资客比重较高、开发商实力不足的片区最危险,比如光谷东。

 

开发商的分化:受到土地成本和市场转冷等因素影响,中小型房企发展遇到瓶颈,面临破产、被并购等境地。央企和大牌房企在房地产行业中将扮演越来越重要的角色。

 

产品的分化:由于高价地多,地王频现,武汉楼市会迎来越来越多的高端楼盘,与普通刚需盘相比,产品差别会越来越大。

 

 

5、2017年武汉买房迎来抄底时机,刚需和自住改善可出手

 

楼市可能会迎来比较好的抄底机会。当前房价涨幅放缓,按照12个月左右的调整周期,专家任泽平认为,预计房价将调整到2017年底-2018年上半年,2017 上半年将维持平稳,下半年将重回上升趋势。


从楼市周期性角度来看,旺季卖房,淡季买房是比较明智的选择。旺季末期是最好的套现时机,而淡季能买到好房子,待到交付时市场不会差,能卖出好价格!过去的历史经验也告诉我们:调控之下,在低点买入市一个比较好的时机 


 

6、2017年武汉二手房中介、营销人员日子不好过

 

调控政策直接重创了整个楼市的成交量,抗风险能力低的二手房行业受其影响更大。员工离职、店面关闭,已经在武汉多个地区的中介出现。这样的市场下,小中介容易撑不住,而大中介也只是在咬牙煎熬。预计明年二手房市场业务还将继续大减,中介门店迎来关门潮。不到房价回升,二手房行业仍会萎缩。

 

此外,不少在房企明年只有少量房源入市,项目营销人员的需求量会大幅缩减,致使部分营销人员将面临下岗的境地。一些关联行业也并不乐观,需有过冬准备。


 

7、2017年武汉成交量可能萎缩30-40% 


2017年将呈现一个“量”的大幅度萎缩局面,主要包括以下几方面:


①、成交量萎缩将十分明显:2016年武汉新房成交量29万套,估计明年会缩减到22万套,下降30%


②、新房供应量减少:为了控制房价涨幅,除了执行限价政策之外,武汉很多高价盘销许领不下来,使得推盘节奏放缓,新房供应量下滑明显;


③、有资格购买者锐减:双限之后,很多人没有了买房资格,首付门槛也提高到3成、5成。而调控的目标更是精准打击到投资客,抑制投资投机需求。

 

 

8、2017年武汉楼市或维权不断


与武汉楼市在全国市场上的准一线的地位不相符的是,武汉很多楼盘品质不甚突出,在全国能树立标杆的不多。楼市火爆,开发商也容易降低品质要求,买房人尤其是投资客为了买到房对此并无过多要求。


当楼市告别火爆,很多买房人对房价上行的心理预期都在降低,这种情况下,就会暴露出之前因为房价一直上涨而掩盖的问题,很多楼盘交付之后,达不到业主预期,或将引发维权潮。之前变相涨价,精装质量差,开发商虚假宣传、违规承诺等都将受到惩罚。目前光谷东多数楼盘已遭遇此情况。

 

从另一方面看,暴露问题可以促进监管,提升开发商对自身的要求,从而有利于营造良好的市场氛围,促进行业健康发展。而对于买房人来说,维权潮时往往是信心低点,何尝不是入手时机?

 


9、2017年武汉增大住宅土地供应量 限价是常规动作 


2016年11月,武汉市国土资源和规划局向社会公布该市第四季度及2017年至2019年住宅用地供应计划。该计划显示,未来3年,武汉市拟供应住宅用地近3577万平方米。同时,2017年审批房地产项目规模将较去年增长20%以上。这向市场释放出明确信号,武汉市将以加大土地供应量、加快建设项目审批的方式,保障房地产市场稳定。


2016年武汉市土拍过程中首次启用“最高限价令”,启动时间为10月20日,被市场解读为土地拍卖中的“熔断机制”。而实际操作中,竞拍达最高限价后,地块的出让将转为“竞代建”、“竞降居住比例”、“评比规划方案”等评比。


所谓“竞代建”是指开发商拿地后,需出资无偿代建公益设施,开发商通过投报代建规模或金额来参与竞拍。而竞降居住比例,则指开发商通过居住规模比例下降进行竞争。


目前武汉房地产市场正呈现出一个快速起飞的状态,从这个角度出发,武汉市场后续抑制房价上涨的压力较大。在这样的背景下,武汉土地市场出台此类政策意图与其他收紧政策的二线城市一样,充分体现了政府抑制地价和防范土地市场资产泡沫风险的动作,预计这项政策将会持续一段时间。

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