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5城限购又加码!为啥房价越限越看涨?
2017-01-03 09:10 来源:i楼吧  

最近一周来,郑州、武汉、济南、重庆、西安五市相继出台限购升级政策。这是在今年的中央经济工作会议后,楼市热点城市再次加入限购升级的行列,部分在提高购房和贷款门槛的同时,还从土地供应端出台了一系列的政策防止地价继续飙升。专家对此怎么看,请看下文分解。 


多个省会城市升级限购 


  • 12月31日 西安市


2016年最后一天,西安市出台楼市限购新政。自2017年1月1日起,本市及非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),在本市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)范围内只能新购一套住房(含新建住房和二手住房)。

通知强调,房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质,不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的,不得违规开展房地产金融相关业务。规范互联网“众筹买房”等行为,严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。


  • 12月30日 重庆市


有消息称,重庆市房地产商会已经起草一份关于在全市范围内全面推行商品房销售按建筑面积计价的建议。目前重庆市主城九区一直执行商品房按照套内面积计价的政策,也是全国36个大中型城市中的一个特例。若上述商会起草的文件被相关部门所采纳,也意味着国内所有大中型城市在商品房销售计价上将完全统一。


记者通过采访多名重庆市房企高管进行交叉求证,该消息得到了初步证实;与此同时,重庆市工商联负责媒体事务的工作人员则表示,目前尚未看到该份文件。


  • 12月26日 济南市


本市户籍家庭限购2套;外地限购1套,并且需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。此外,在本次济南市出台的楼市新政中,对土地市场的交易行为提出了明确的管理措施。


  • 12月 郑州市限购限贷双升级


12月21日,郑州市公布调控政策,升级现有限购政策。即在原来的限购基础上,将180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)也纳入限购范围。


非郑州户籍家庭在郑州购买住房时,需提供在郑州连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。此外,新政还进一步加大了其他调控手段的运用力度,比如重申严格控制住房公积金信贷政策等。


12月23日,河南省发布《关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知》,二套房首付比例调整为60%,郑州房地产市场限贷调控政策再次升级。


  • 12月21日 武汉市发布扩大住房限购范围通知


规定自12月22日起,武汉市新增东西湖区、江夏区、黄陂区部分区域住房限购。


任泽平:房价面临新一轮上涨压力

 


12月27日,方正证券首席经济学家任泽平在此间表示,由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想,2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立,尚有转机。


任泽平称,中国房地产周期是市场运行和政策叠加而成。近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短,平均36个月左右为一轮房价周期,其中平均上涨24个月,调整12个月。并且,房价上行周期逐渐缩短、调整周期逐渐延长,这主要在于防风险压力带来的政策调控影响。2005年中期以来,以70个大中城市新建住宅价格指数(2005年6月=100)为标准,我国房地产市场可划分四轮周期。第一轮周期45个月,上行38个月,调整7个月。第二轮周期40个月,上行29个月,调整11个月。第三轮周期34个月,上行22个月,调整12个月。第四轮周期已上行19个月,房价环比增速从9月的1.8%的高点降至10月的1.0%,再下滑至11月的0.6%。




当前房价涨幅放缓,按照12个月左右的调整周期,任泽平认为,预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。


任判断,明年房地产投资累计同比增速可能在1%-3%。2016年1-11月,全国房地产投资累计同比增速为6.5%,较1-10月回落0.1个点;从当月同比看,11月房地产投资增速为5.7%,回落7.7个点。分城市看,一线、二线、三四线及以下城市房地产投资累计同比增速分别为7.4%、7.8%、5.5%;与10月相比,一线、三四线及以下城市房地产投资增速分别回落1.1、0.2个点,二线城市房地产投资增速上升0.4个点。


从最近四年特别是最近两年的情况看,一线、二线、三四线及以下城市房地产投资分别占全国的约11.5%、35.0%、53.5%。近十年一线城市房地产投资增速的低值为2008年的0.2%,除此之外则为今年的6.2%左右;二线城市房地产投资增速的低值为2015年的1.0%;三四线城市房地产投资增速的低值为2015年的-1.3%。结合历史数据、现实情况及政策,大致假定两个情景:其一,明年一线、二线、三四线及以下城市房地产投资累计同比增速分别为5.0%、4.0%、2.0%,则明年房地产投资增速为3.0%;其二,假定明年一线、二线、三四线及以下城市房地产投资累计同比增速分别为3.0%、2.0%、0%,则明年房地产投资增速为1.0%。


一二线城市面临补库存,三四线及以下城市处于政策鼓励去库存。中央经济工作会议在深入推进“三去一降一补”中强调“去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。”2015-2016年一二线房地产去库存比较充分,2017-2018年面临补库需求。按照长效机制的要求,随着大都市圈和区域核心城市土地供应增加,未来房地产投资回调幅度可能不深。


此前,任泽平认为,此轮房地产调控存在矫枉过正风险,有可能拖累2017年经济,进而影响货币政策。


任称,房地产是周期之母。2016年经济小周期复苏很大程度上是房地产投资回升带动,2017年房地产投资回调将拖累经济二次探底,这对货币政策、债市、股市、大宗商品可能产生影响,如果2017年地产投资增速回调,货币政策会否重回宽松、大宗商品价格会否二次探底、债市会否重获转机、股市会否像2013年一样实现风格切换,我们拭目以待。


与任泽平的观点颇为类似的是任大炮。


近期,在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上,任大炮与张维迎、黄益平,从经济、政策、市场等方面对房地产展开了一次深刻的讨论。任大炮认为,下一轮楼市调控房价会涨的更高。


原因之一是主要城市实际供应量都在下降,连续两年土地-30%增长。


原因之二是发达地区人流集中度还在继续提高。


近期,中金公司研究部分析员张宇,也在报告中对2017年房地产市场进行了预测,他认为,2017 上半年将维持平稳,下半年将重回上升趋势。


 

越限越涨,楼市限购为什么没有用?

 

 

二线城市在房价狂欢半年之后,纷纷步入限购通道。限购政策,于国人并不陌生。作为楼市调控的利器,被寄予厚望,然而这么多年的实践证明,限购政策不仅没有用,反而成了房价暴涨助推剂。


2014年,楼市下行,全国各地纷纷取消限购,北上广深成为例外城市。然而,恰恰就是坚守限购的北上深,带起楼市上涨的第一波热潮,并将楼市虚火传导到其他二线城市。


从2015年初至今,深圳楼市涨幅高达76%,北京上海涨幅也在30%以上,广州涨幅也有20%之多。实际上,从2010年开启限购之后,北上广深房价就一直处在上涨渠道之中。尤其是北上深,房价整体涨势完全未受到限购政策影响。


限购为什么没用?


一个重要的原因是,限购传达了错误的市场信号。限购的本意是遏制需求,但限购恰恰给人以相反的印象:只有楼市旺盛,才会存在限购;没有哪个库存高企的城市,敢轻易恢复限购。所以,在这种反向预期之下,楼市限购反而成了房价上涨的助推剂。

 


另一个重要且更为本质的原因是,近年以来的房价上涨,归根结底不是需求旺盛所致,而是货币超发和人为限制供给导致的结果。

 

所谓货币超发,在2016年这一波楼市上涨中最为明显。货币超发其实不是问题,问题在于超发的货币都流到楼市当中。2017年7月新增贷款中,超过98%都是住房贷款,这足以说明货币之水蜂拥而入楼市。为什么会出现这种局面?原因在于,经济基本面不行,实体投资回报率不高,楼市成为资金首选避嫌地。

 

所谓人为限制供给,这是政府操纵楼市的利器。纵观北京、上海、合肥、苏州、厦门等暴涨城市,它们拥有一个共同特征:土地供给连年下降。土地供给下降,导致地王频出,房价不断飙升。


显然,这两个根本因素,都不是限购所能化解的。限购政策更像是罚酒三杯的游戏,只是在形式上给社会一个交代,告诉被房价折磨的人们,我们正在想办法,至于这个办法有没有用,则不在考虑范围之内。


来源:楼市参考,房地产决策参考,房屋屋

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