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2016年底再不买房可要吃大亏了,年后可能要大幅加息!
2016-12-26 10:03 来源:i楼吧  作者:i楼吧

“2017年,房地产市场只要利率不变,只要我们‘因城施策’不变,2016年的情况就会延伸下去。”这是原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在第六届价值地产年会上的演讲内容。




在刚刚结束的中央经济工作会议上,明确提到,2017年要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。


在调节房地产的所有手段里,金融被放在了第一位。自10月1日多城市进行调控后,各地都颁布了严厉的限贷政策。上海更是规定,只要在全国其他城市购房曾经申请过贷款,就算二套房,首付一律五成以上。在申请使用公积金贷款时,月供不能超过月收入的40%。


虽然如此,全国的二套房利率,仍然比去年同期低。


监测数据显示,10月二套房平均利率为5.39%,与上月持平。从同比来看,去年同期二套房利率高达5.65%,本月同比降低0.26%。二套房利率出现收紧的银行有一家,是北京的民生银行从上月的基准利率上浮10%上升至本月的基准利率上浮30%。

 

楼市“井喷”的真正原因是贷款


“530政策核心是什么?就是央行对个人住房按揭贷款的全面放开,让我们持有住房的居民能够享受优惠条件进入房地产市场。上述两个政策都是鼓励居民买房、进入房地产,所以无论是利率还是首付比例,都达到了历史最低水平。”


易宪容认为,按揭贷流入到房地产市场货币有8万亿,住房按揭贷款的占比,过去是60%,今年在80%以上,这是一线城市、二线城市房地产快速增长的核心因素。


尽管一二线楼市限贷,但今年房地产政策是“因城而异”,有一些没有城市政策也是没有变化的。所以有一些热度可能会延伸到其他三四线城市,2016年一二线城市房地产的繁荣,会慢慢延伸到三四线城市。


中国人民银行统计,11月末当月人民币贷款增加7946亿元,同比多增857亿元。分部门看,住户部门贷款增加6796亿元,其中,短期贷款增加1104亿元,中长期贷款增加5692亿元。事实上,今年有多个月份,住房贷款占新增贷款8成以上。


这显然不会是国家愿意看到的!特别是在实体经济嗷嗷待哺时,大量的贷款却流入了房地产市场,显然不利于实体经济的振兴。

 

下一招将是“不对称”加息?


上海中原地产总经理刘天暘说,房价和贷款利率息息相关。通常情况下,降息会导致房价涨,升息会导致房价跌。但是他相信,国家不会加息,因为加息对孱弱的实体经济可能是雪上加霜。


之前,也有券商持类似看法,认为美国加息,首先会让美国房价下跌。但中国步美国后尘可能性不大。


然而,不加息不代表国家不会用“不对称加息”的做法来影响贷款资金的去向,让更多资金流向实体经济而不是楼市。


实际上,在上海、北京等城市,很多二套房的首付比例已经高达七成。但目前二套房利率其实仍然比较低,仅仅只是较基准利率上浮10%,无法阻挡资金继续流入楼市。


在这背景下,国家最有可能采取的办法是“不对称”加息,在提高二套房首付比例以外,还要提高利率,来影响消费者的意愿,让他们降低购买意愿。


“不对称加息”,不是针对全国的,而是针对某一领域,比如房地产,因而更加可行。


根据中央经济工作会议“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,以及《人民日报》发表的《三问炒房:怎么算炒?为何不能炒?怎么管?》对炒房含义的认定,贷款购买多套住宅,且在非常短的时间内卖出,就有可能被认定为炒房。


对被认定的炒房者,银行除了会大幅提高首付比例外,还有可能通过大幅上浮利率,限制他们贷款购房。


实际上,在2007年国家就曾经对炒房客下过狠手。根据《东南快报》的报道,当时交行总行房贷负责人透露,对于购置多套房的客户,贷款利率最高上浮70%。当时的基准利率是是6.39%,上浮后达到了10.86%。


如果住房贷款比例依旧占月度贷款比例八成甚至更多,下一步就通过上浮贷款利率来限制炒房的可能性就会变得更大。

科普:银行贷款利率怎么算?





第一讲:两种方式

还款的方式有两种:“等额本息”和“等额本金”。“等额本息”就是每个还贷期还的金额是一样的。“等额本金”就是每个还贷期还的本金是一样,但是利息不一样。


第二讲:两个公式

“等额本息”计算公式:

月还款额=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]
总利息=月还款额*贷款月数-本金

“等额本金”计算公式:

月还款额=本金/n+剩余本金*月利率

总利息=本金*月利率*(贷款月数/2+0.5)

式中n表示贷款月数,^n表示n次方,如^240,表示240次方(贷款20年、240个月)

月利率=年利率/12



第三讲:举例

举个栗子:一套房子,100平方,10000每平方,首付三成,月供多少,总利息多少,以贷款20年来算。


等额本息法:月还款额为5343.38元(每月相同)。还款总额为1282411.20 元,总利息为582411.20 元。


等额本金法:第一个月还款额为6883.33 元(以后逐月减少,越还越少),最后一个月还款额为2933.19元。还款总额为1177983.33 元,总利息为477983.33 元。


以上两种方法相比较,等额本金法比等额本息法少还104427.08 元。




第四讲:优缺点

等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的,对于参加工作不久的年轻人来说,选择“等额本息还款法”比较好,可以减少前期的还款压力。对于已经有经济实力的中年人来说,采用“等额本金还款法”效果比较理想。在收入高峰期多还款,就能减少今后的还款压力,并通过提前还款等手段来减少利息支出。另外,等额本息还款法操作起来比较简单,每月金额固定,不用再算来算去。


总而言之,等额本息还款法适用于现期收入少,负担人口少,预期收入将稳定增加的借款人,如部分年轻人,而等额本金还款法则适合有一定积蓄,但家庭负担将日益加重的借款人,如中老年人。


第五讲:直观看图

以贷款100万20年还清为例,两者还款的区别可以看下图。



 

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